Novedades en los Alquileres- Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles. Plazos, formas y alcances.

Novedades en los Alquileres

La Afip dicto la Resolución General 4933/2021

Procedimiento. Ley N ° 27.551, artículo 16. Régimen de registro de contratos de locación de inmuebles. Plazos, formas y alcances. Su implementación.

Con fecha 18/02/2021 la Afip dictó la RG 4933, que reglamenta la Ley 27.551, promulgada por el Gobierno Nacional mediante el Decreto N ° 580 del 29 de junio de 2020, que introdujo cambios en la regulación de los contratos de locación, lo que implicó una modificación del Código Civil y Comercial de la Nación, así como el agregado de otros artículos especiales y complementarios. Dicha resolución tiene vigencia a partir del 1 de marzo de 2021.

El artículo 16 de la referida ley establece que los contratos de locación de inmuebles deben ser declarados por el locador ante esta Administración Federal, dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho Organismo disponible.

El artículo además dispone que cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a traslado de la demanda, el juez debe informar a esta Administración Federal sobre la existencia del mismo para que este tomo intervención.

En función de ello la Afip implementó un régimen para el registro de los citados contratos a través de un servicio “web” institucional.

Se implementa el “Régimen de registro de contratos de locación de inmuebles”, “RELI”, a efectos que los contratos de locación sobre bienes inmuebles situados en el país, pueden ser declarados ante la Administración Federal, en cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 16 de la Ley N ° 27.551.

¿Cómo funciona el “Régimen de registro de contratos de locación de inmuebles”, “RELI”?

¿ Qué contratos están Alcanzados?

Deben registrarse a través del “RELI”, los contratos celebrados -por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros- correspondientes a las operaciones económicas que se indican a continuación:

  1. a) Locaciones de bienes inmuebles urbanos, así como las sublocaciones, cualquiera sea la denominación dada a los contratos.
  2. b) Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, así como los subarriendos, con prescindencia de la modalidad o denominación que se le otorgue.
  3. c) Locaciones temporarias de inmuebles -urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.
  4. d) Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles -vgr. locales comerciales y / o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, complejos, centros o “polos” gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados, centros de convenciones, multieventos o similares , terrazas, sótanos, azoteas, etc.-, cualquiera sea la denominación dada a los contratos.

No están incluidos los alquileres de espacios de “góndolas”.

En todos los casos, se encuentran incluidos los contratos de locación celebrados electrónicamente mediante la utilización de plataformas digitales y / o aplicaciones móviles destinadas a tal fin.

¿Qué Sujetos están obligados a esta declaración?

Están obligados a efectuar la registración prevista en el artículo precedente, las personas humanas, sucesiones indivisas y personas jurídicas cualquiera sea la forma que adopten, que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores, en los contratos celebrados.

Cuando los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación señalada estará a cargo de sus representantes en el país, cualquiera sea la modalidad de la representación.

¿En qué casos estos Sujetos están eximidos o excluidos de la declaración?

Cuando en los contratos celebrados las partes sean exclusivamente el Estado nacional, los Estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios, sus respectivas reparticiones, entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1 ° de la Ley N ° 22.016 y sus modificaciones.

¿Qué pasa si intervienen intermediarios?

Cuando en los contratos celebrados intervengan intermediarios podrán, ESTAN FACULTADOS PERO NO OBLIGADOS a registrarlos en representación de los locadores o arrendadores.

La registración efectuada en estas condiciones implicará:

  1. a) La excepción de cumplimiento de las obligaciones previstas por el régimen actual, para los locadores o arrendadores.
  2. b) La confirmación de la participación en las operaciones económicas, para los intermediarios.

En ningún caso, ante incumplimientos en la registración de contratos, resultarán oponibles a la AFIP las cláusulas contractuales, condiciones y términos del mandato y representación otorgados a los intermediarios, como eximentes de la responsabilidad que le cabe a los sujetos locadores o arrendadores.

¿ Qué pasa con los Condominios?

La registración de los contratos por parte de cualquiera de los condóminos libera de la obligación al condominio ya los restantes condóminos, siempre que se haya informado a la totalidad de sus integrantes.

¿Cuál es el Procedimiento y plazo para la registración?

Para registrar los contratos celebrados por las operaciones económicas de locación y arrendamientos los sujetos obligados deberán ingresar, a través del sitio “web” de Afip al servicio denominado “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”.

Usando su “Clave Fiscal” habilitada con Nivel de Seguridad 3 como mínimo.

Dentro de dicho servicio, por cada contrato celebrado, deberá acceder a la opción “Declaración de contratos”, seleccionar si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales y la modalidad de la operación – permanente o temporaria-, proporcionar los datos solicitados y adjuntar en un archivo en formato “.pdf” o “.jpg” el contrato celebrado.

¿Qué sucede luego de declarar el contrato? ¿La Afip envía acuse de recibo?

Siempre que el sujeto obligado posea Domicilio Fiscal Electrónico el sistema informático de Afip registrará el contrato informado y emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada una constancia que contendrá un código verificador, la que se podrá descargar a través de la opción respectiva del sistema.

Tratándose de condominios, la citada constancia será remitida al Domicilio Fiscal Electrónico de todos los integrantes del condominio.

¿Qué plazo tengo para registrar un contrato?

Los contratos de locación o arrendamiento deberán ser registrados dentro de los QUINCE (15) días corridos posteriores a su celebración.

¿Qué pasa con las modificaciones o renovaciones de contratos?

Las modificaciones de los contratos registrados deberán ser informadas dentro de los QUINCE (15) días corridos posteriores de producidas.

Para el caso de renovaciones de contratos de locación, el servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE” permitirá registrar la nueva transacción informática visualizando todos los datos e información correspondiente al contrato finalizado, pudiendo editar y modificar aquéllos que hayan sufrido alguna variación.

En todos los casos, el sistema informático emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada, una constancia que contendrá un código verificador.

¿Puede el Locatario o inquilino declarar el contrato?

Los sujetos que asuman el carácter de locatarios o arrendatarios en las operaciones económicas de locación o arrendamientos, podrán informar el contrato celebrado a la AFIP.

Para ello los locatarios o arrendatarios deberán ingresar, a través del sitio “web” de AFIP  , la información detallada en la opción “Declaración de Contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”,

¿Qué plazo tiene el locatario/inquilino para declarar un contrato?

El Locatario tiene un plazo mayor al del locador, tiene hasta el plazo máximo de SEIS (6) meses posteriores a la fecha de finalización del contrato. Y lo hace utilizando su respectiva “Clave Fiscal” habilitada con Nivel de Seguridad 2 o superior.

¿Qué pasa si hay un juicio o se quiere ejecutar el contrato?

La ley de Alquileres dispone que cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a esta Administración Federal sobre la existencia del mismo para que ésta tome intervención.

Para esta situación la comunicación de los datos relativos a los contratos se suministrará a la AFIP a través del módulo “Comunicaciones Judiciales” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – JUZGADOS”.

Los contratos informados por el juzgado interviniente tendrán en el sistema “web” el estado “DENUNCIADO”.

¿Qué pasa con los contratos de alquiler en moneda extranjera?

Las operaciones concertadas en moneda extranjera (dólar estadounidense) deberán informarse en moneda de curso legal considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina -para la moneda en cuestión-, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contrato.

¿Como puedo saber si un contrato fue declarado?

Los Locadores y arrendadores y los que actúen como intermediarios y los locatarios o arrendatarios, podrán consultar los contratos registrados, en los cuales hayan sido informados.

Para ello, deberán acceder a la opción “Consultas de contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”, seleccionando la opción correspondiente.

En dichas opciones, los locatarios o arrendatarios podrán aceptar la información de los contratos registrados por los locadores, arrendadores o intermediarios, o en su caso, hacer las observaciones pertinentes.

¿Qué implicancia o consecuencia tienen las declaraciones de los contratos?

Los datos ingresados a través del RELI revisten el carácter de declaración jurada.

 

¿Desde cuando está vigente este régimen y la obligación de declarar?

Las disposiciones de la resolución general 4933 entrarán en vigencia el día 1 de marzo de 2021, inclusive.

Los contratos de locación o arrendamiento que se hubieran celebrado a partir del día 1 de julio de 2020 y que continúen vigentes a la fecha al 1 de marzo de 2021, así como aquellos que se celebren a partir de la fecha de la vigencia hasta el día 31 de marzo de 2021 inclusive, gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el día 15 de abril de 2021, inclusive.

Nueva Ley de Alquileres

El Gobierno nacional promulgó este martes la nueva Ley de Alquileres, que había sido aprobada por el Congreso hace dos semanas y que entrará en vigencia a partir del 1 de julio. La ley 27.551 introduce mejoras para los inquilinos y cambios en la duración de los contratos, actualización del valor, entre otros.

La ley 27.551 se publicó este martes en el Boletín Oficial e introduce modificaciones en el Código Civil y Comercial de la Nación. Aprobada por el Senado el 11 de junio con 41 votos a favor, la sanción de esta ley significó la primera reforma desde 1984.

 

 

Real estate y pandemia

En URUGUAY fue muy afectado el mercado en Punta del Este, pero fuentes del sector precisaron que las restricciones han sido diferentes a las que rigen en la Argentina, lo que hace prever una recuperación rápida. “Afortunadamente, el Estado le proporcionó herramientas eficaces y rápidas en los primeros momentos de la cuarentena laboral, haciéndose cargo de parte del salario de los trabajadores, otorgando bonificaciones del 40% de los aportes patronales del Banco de Previsión Social (BPS), y estableció la disminución o prórroga de otros impuestos, con préstamos sin interés. Son acciones, que ayudan a evitar tanto la quiebra de las empresas como la paralización del sector productivo”, dijo Aldana Blizniuk Salaya, socia de Salaya Romera Propiedades Uruguay.